出售婚前房产的财产归属案法律分析  案情：

    男方婚前房产婚后出售，出售房款86万，出售后，又重新购置房产，总共房款129万，其中86万为男方以出售款支付，产证登记在双方名下，离婚时如何分割

争议焦点：

    一、男方用婚前房产婚后售出的86万元房款又重新购置房产，登记在双方名下后，是否全部是夫妻共同财产？

    1.司法解释一：第十九条 婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

    2.在离婚案件中，物权法是一般法，婚姻法是特别法，根据特别法优先一般法的原则，不应仅以物权登记绝对判断是否为夫妻共同财产。

    3.司法解释三：第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

    根据本条：法院对登记在一方名下的房产，从尊重物权登记稳定的角度认定不动产权利归属在登记一方，但在分割时，并非完全绝对的以登记为准，剔除另一方的房产权利，而是认定首付款归登记一方，婚后共同还贷及增值仍为夫妻共同财产，可以分割。

    所以法院在处理时不应仅以产权登记作为区别个人财产还是共同财产的标准，而是根据款项来源等综合判定。

分析意见：

如男方有证据证明86万元为婚前个人财产，虽登记在双方名下，但在分割时应将个人财产先行扣除，其余部分作为夫妻共同财产。（参考阚月离婚案中的第一次法院判决，法院将男方婚前的18万扣除后予以分割）

    二、对男方婚前的房产婚后的增值部分，女方是否有权分割？

    1.司法解释三第五条： 夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

 

    2.上海市高级人民法院《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释（二）若干问题》的解答一（沪高法民一[2004]25号）第4条：当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产，在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。

分析意见：

因为婚前房产早已购置，在婚后的增值投资收益不存在时间、精力的付出，完全靠市场行情决定，因此该增值为自然增值，应为男方个人财产。

    三、如重新购置的房产登记在男方、女方、子女三方名下，且为共同共有，则对于子女的权利如何认定？

    1.首先需确定子女取得财产份额的性质：

    从一般理解来说，应为男女双方对子女的共同赠与。

    2.对子女赠与的房产份额是否包括男方婚前个人财产86万元？

    从夫妻双方赠与的本意来说，一般意义上是就夫妻双方有权处分的婚后共有财产进行处理，即应先扣除86万，而且赠与涉及财产的无偿处分，需要有权利人的明确意思表示，所以86万不应在分割范围。