北京张敬辉律师办理的上诉人余某与被上诉人周某房屋租赁合同纠纷一案的成功案例

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福建省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）闽民终字第127号

上诉人（原审被告）余某某，男，1960年1月1日出生，汉族，住福建省闽侯县。

上诉人（原审被告）余某某，女，1963年8月23日出生，汉族，住福建省闽侯县。

上诉人（原审被告）余某某，女，1966年10月27日出生，汉族，住厦门市集美区。

上诉人（原审被告）余某某，女，1970年6月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。

上述四位上诉人的共同委托人张敬辉，北京隽永律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）周某某，男，1961年7月14日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

委托人陈某某、沈某，福建某某律师事务所律师。

原审被告黄某，男，1964年12月20日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

原审被告彭某某，女，1966年10月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。

上诉人余某某、余某某、余某某、余某某与被上诉人周某某、原审被告黄某、彭某某房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余某某及上诉人余某某、余某某、余某某、余某某的共同委托人张敬辉，被上诉人周某某及其委托人陈某某到庭参加诉讼。原审被告黄某、彭某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。

原审判决查明，2005年2月22日，周某某为甲方，余某某、余某某、余某某、余某某（以下简称余某某等四人）、黄某为乙方，签订一份《协议书》，约定：甲方将坐落于闽侯县祥谦镇山后村的福州闽侯私立五虎山学校（以下简称五虎山学校）的全部房屋、场地和土地使用权以及“五虎山”商标使用权按现状全部出租给乙方使用，期限为拾年（自协议签订之日至2015年2月21日）；房屋租金每年为250万元，商标使用费每年为50万元，共300万元，款项每年分两期支付：第一期每年3月10日前支付120万元，第二期每年9月10日前支付180万元；双方另还约定了其他各自权利义务及违约责任等内容。2005年8月9日，周某某为甲方，余某某等四人为乙方，签订《补充协议》一份，约定：五虎山学校在租赁期内（九年，2005年至2013年）租金由原来的300万元下降为280万元整（租金上交时间：2006年3月上交120万元，2006年9月20日上交160万元，依此类推）等内容。协议履行一年后，双方终止了该合同关系。后因租金支付双方发生争议，周某某向原审法院起诉请求：判令余某某等四人、黄某、彭某某共同向周某某支付2005年房屋和场地租金计250万元，支付违约金130万元；判令彭某某对黄某所应承担的上述债务承担连带偿还责任。

本院另查明，（一）二审诉讼中，余某某等四人确认，本案中其主张用于抵销周某某诉讼请求的已支付及垫付的款项451.992419万元以及相应的证据，与其在福州中院（2009）榕民初字第5号民事案件中，主张已向周某某支付或垫付的款项451.992419万元及所依据的证据均相同。

（二）《协议书》第一条约定：甲方同意将坐落于闽侯县祥谦镇山后村的目前学校的全部房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权按现状全部有偿出租并提供给乙方使用。第四条约定：甲方的保证和承诺：（1）甲方保证对其出租并提供给乙方使用的房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权享有完全、排他的权利，该出租物和商标使用权未向任何其他第三方设置抵押、质押、担保或存在其它权利限制，保证乙方取得的权利不存在任何瑕疵；（2）甲方保证未签署过任何包含房屋所有权、场地和土地使用权禁止或限制出租以及“五虎山”注册商标使用权禁止或限制使用之条款的合同、协议或其他文件；（3）甲方保证不存在房屋所有权、场地和土地使用权禁止或限制出租以及“五虎山”注册商标使用权禁止或限制使用的判决、裁决、裁定或决定等文件；甲方允许乙方在国内无偿使用“五虎山学校”品牌办贰所分校；（4）甲方承诺从在本协议有效期间，未经乙方书面同意，甲方不得对房屋所有权、场地和土地使用权以及“五虎山”注册商标使用权进行任何处置行为，包括但不限于抵押、质押、担保、出售、许可其他第三方使用等。保证出租给乙方使用的房屋为建筑质量合格的房屋。第七条约定：若甲方违反本协议第四条的承诺和保证内容，乙方有权解除本协议，甲方除应返还乙方全部已支付给甲方的全部款项费用外，甲方应向乙方支付200万元违约金，并赔偿由此给乙方造成的损失。

（三）2006年2月21日，余某某等四人、林银心与周某某之间就五虎山学校的房产、场地等按现状转让签订一份《转让协议书》，后因该《转让协议书》的履行产生纠纷双方诉至法院，本院于2012年8月20日作出（2012）闽民终字第3号民事判决。该判决查明，五虎山学校房产占用的土地为农村集体土地，福建省闽侯县相关行政管理部门曾就学校用地项目的批准作出过《建设用地规划许可证》、《建设用地选址意见书》、《建设项目用地预审意见书》。判决认为，余某某等四人、林银心与周某某签订《转让协议书》，转让占用农村集体土地且未经批准建设的房产，违反了法律强制性规定，故该《转让协议书》为无效合同。

（四）在周某某第一次起诉余某某等四人与黄某的租赁合同纠纷一案中，周某某在2011年1月12日申请撤回起诉，2012年10月31日周某某再次提起本案诉讼。在原审诉讼中，余某某等四人并未就周某某的诉讼请求提出超过诉讼时效的抗辩。

综上事实，本院认为，因《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》已于2013年4月8日被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止，故对余某某等四人关于讼争租赁合同涉及的房产没有经过消防验收违反《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，具有无效因素的主张，不予。《协议书》约定周某某将五虎山学校的全部房屋、场地及土地使用权等按现状有偿出租，因出租房屋的建设未取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，《协议书》涉及房屋出租的约定应为无效协议。该司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，周某某可以按照《协议书》约定的租金标准向余某某等四人及黄某主张房屋占有使用费。

根据《协议书》第一条的约定，租赁物按现状全部有偿出租并提供给乙方使用，而租赁房产的权属登记、建筑验收、消防设施等客观情况均在租赁物现状的应有之义内。从《协议书》第四条关于“甲方的保证和承诺”内容分析，甲方保证和承诺是保障乙方在租赁物的使用上具有排他的权利，即不受第三方行使民事权利的干扰。因此，周某某关于余某某等四人明知房屋未办理产权证，故才约定按现状出租的主张成立。并且，虽然本案的出租房屋属未经合法审批建造的房屋，亦未办理产权证，但余某某等四人亦未举证证明因房屋未办理产权登记或建造审批手续与消防整改等原因导致其无法使用。本院作出的（2012）闽民终字第3号民事判决并非判断讼争《协议书》是否履行的依据，不影响《协议书》中“按现状全部有偿出租并提供给乙方使用”含义的认定。因此，对余某某等四人关于周某某违反《协议书》第四条约定义务，其不应向周某某支付占有使用费用的主张，本院不予支持。

《补充协议》明确约定“在租赁期内（九年，2005年至2013年）租金由原来的300万元下降为280万元整”，这表明了2005年在租金下调的年限范围内，因此，余某某等四人主张2005年的租金金额已下调具有合同依据。而《补充协议》关于“租金上交时间：2006年3月上交120万元，2006年9月20日上交160万元，依此类推”的约定，在内容上仅体现对2006年及之后租金交纳期限的约定，并不能以此推定仅2006年及之后的租金才予以下调、2005年的租金未下调。故本案应当认定双方约定2005年的租金金额已下调为280万元整，扣除商标使用费50万元，房屋及场地的租金应为230万元。根据生效判决查明的事实，《协议书》签订后，余某某等四人与黄某已向周某某支付了168万元款项，其中已包含了商标使用费50万元，因此，余某某等四人与黄某尚欠周某某2005年的房屋使用费为112万元。因余某某等四人主张用于抵销租金的已支付和垫付款项451.992419万元以及相应的证据，已在福州中院受理的（2009）榕民初字第5号民事案件中作为余某某等四人请求判令周某某返还其多垫付款项的事实依据，福州中院已就该事实及相关证据进行审查、认定，并判决周某某、某某公司偿还有关款项，该判决已生效。现余某某等四人再次以该垫付款项主张抵销本案的租金，没有法律依据，本院不予。原审诉讼中，余某某等四人提交的《2004年9月－12月学生伙食明细表》、《记账凭证》、《现金支出凭证》、《工资表》，《2004年10月份食堂结算》等证据，系用于证明其为周某某垫付款项的组成，业经前案生效判决审查认定，故本案不再予以审查。

综上，本院认为，《协议书》系周某某与余某某等四人、黄某的真实意思表示，双方约定将五虎山学校的房屋、场地、土地使用权与商标使用权按现状全部有偿出租，并约定了租金标准。但因《协议书》涉及的房屋未取得《建设工程规划许可证》，违反了法律法规的禁止性规定，故《协议书》关于房屋出租的约定系无效约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，法院可以支持周某某按照《协议书》约定的租金标准向余某某等四人及黄某主张房屋占有使用费的请求。本案中，周某某诉请余某某等四人与黄某支付2005年的房屋和场地租金，与因房屋租赁无效而请求余某某等四人与黄某支付2005年的房屋占有使用费和场地租金在实质上并无不同，即均是主张余某某等四人与黄某应当为占有使用讼争房屋及场地支付相应对价，因此，对余某某等四人与黄某享有的诉讼权利与应承担的诉讼义务并无影响。故本院将原审判决的判项中关于余某某等四人与黄某应支付2005年房屋租金的内容直接更改为支付2005年房屋占有使用费，相应的费用金额亦根据二审查明认定的事实予以调整。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、变更福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437号民事判决第一项为：余某某、余某某、余某某、余某某、黄某应于本判决生效之日起十日内共同向周某某支付尚欠的2005年房屋占有使用费和场地租金共112万元；

二、撤销福建省福州市某某法院（2012）榕民初字第1437号民事判决第二项；

三、驳回周某某的其他诉讼请求；

四、驳回余某某、余某某、余某某、余某某的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费37200元，由余某某、余某某、余某某、余某某、黄某共同负担12920元，周某某负担24280元；二审案件受理费17220元，由周某某负担4300元，余某某、余某某、余某某、余某某共同负担12920元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　黄某某

审判员　　程某某

审判员　　林　某

二〇一四年三月十八日

书　记　员　　齐某某