【案例】
张海(为化名)与李兰(为化名)2002年4月在上海长宁区民政局登记结婚，婚后无子。
张海在2001年以自己名义贷款购A房一处，首付20万，贷款15万，2003年4月份取得产权证。A房月还贷2000元。
2004年4月，张海将A房出售，得售房款100万元，冲减贷款余额本金10万元，实际得房款90万元。
2004年8月，张海将售A房得款90万元作为首付，再在上海市长宁区购买B房一处，B房首付款90万元，贷款200万，月还款1万元。
2006年4月，张海向上海市某区人民法院起诉离婚，李兰同意离婚，但要求分割B房。
本案系争B房，李兰是否有权分割系本案争议焦点。
原告张海认为：
B房购房款系原告婚前A房出售款所得，且产权证也记载在原告一人名下，被告无权分割。原告同意支付被告婚后共同还贷款的一半作为补偿。
被告李兰认为：
B房系原告在婚后购得，且产权取得在婚后。B房虽大部分为原告出资，但被告曾参与A房还贷，原告出售A房款中有被告的份额。现原告用A房售房款购B房，应作为共同财产分割。
上海市某区人民法院经审理认为，B房虽为原告婚前购房A房的出售款购得，但A房被告也参与还贷，故对A房理应享有权益。原告购买B房房款中，包含A房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将B房做价300万元本院予以确认，离婚后B房由原告所有，剩余贷款200万元由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。
原告张海不服一审法院判决，遂将案件上诉于上海市第一中级人民法院。经法院调解，双方达成调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其它争议，法院据此调解书结案。
本案中争议焦点为：
其一，系争房产A房为张海个人物权。
根据2004年9月7日，上海市高级人民法院沪高法民一[2004]25号文件《关于最高人民法院婚姻法司法解释(二)的解答(一)》第6条规定，夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理的回复中指出，“夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。因此，离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务。对已归还贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。”
根据以上规定，本案系争房产A婚后共同还贷，但A房物权本身为张海的个人财产，对于婚后共同还贷部分，才为共同财产。一审法院认为李兰参与了还贷，就对A房屋享有一定权利的观点是欠妥的，就物权本身来说，A应属上诉人个人物权，只是对于婚后共同还贷部分，被上诉人才享有一半的权利，还贷部分和房产物权不同，不可能产生增值部分，因为这是基于债权产生。一审判决混淆了债权与物权的二个法律概念。
其二，张海购买B房的钱款，是由绝大部分个人财产和一小部分共同财产购得，一审法院将整套房屋按共同共有分割错误。
上诉人与被上诉人2002年4月份登记结婚，2004年4月抵押贷款终止，夫妻关系存续期间共还贷24个月，A房的房产每月还贷2000元，婚后该套房产共计还贷48000元，被上诉人拥有一半份额即为24000元。
根据上海市高级人民法院的解答规定，在出售房屋时，李兰仅就还贷部分拥有份额，对还贷部分的增值部分不享有份额，原因是还贷是基于张海与银行之间的债权法律关系产生，而与房产物权没有直接法律关系，而一审法院认为李兰还对还款部分的增值部分享有权利显然混淆了债权物权的法律关系，违反了上海市高级人民法院的相关规定精神。
张海购买本案B房共用去290万，贷款200万，该套房屋共计购买价格300万。即使基于共同还贷有48000元的共同财产与系争房产有关联，但也仅仅占到1.6%。而本案系争房屋每月还贷10000元左右，从2004年8月份至2006年4月共计20个月，共计还贷20万元。
以上可以看出，在购买B房时，共用去290万元，其中张海出资部分为90-2.4=87.6万元，占全部首付款的97.3%，夫妻共同财产关联部分为4.8万元，占全部首付款的2.7%。在分割本案系争房产时，应将张海个人财产部分以及夫妻共同财产部分分开，而一审法院判决却不加区分，把所有出资都算为共同财产。本案房价一审时双方共识为300万元，尚有银行贷款200万元，房产净值部分有10万元，即使分割，也划清个人财产与共同财产的比例后，将共同财产部分予以分割。而本案中，一审判决却判令上诉人向被上诉人一次性支付房屋折价款40万，远远超出房屋权益中属于夫妻双方部分的财产份额，显然是错误的。
二审法院居间调解，能降低一审判决20万元的结果调解结案，说明我们的代理意见对二审法院产生了较大影响，并且使李兰及其代理人在一审对其有利的情况下，对二审结果没有信心，才能达成以上调解结果，使双方握手言和，减纷息讼。
在上海，一方在婚前拥有房产的情况较为常见，婚后用共同财产还婚前房贷的情况也较为普遍。在结婚后，一方如何处置婚前购房，是非常应该引起重视的。作为律师，应给予当事人以下建议：
1. 保存好婚前购房的预售(买卖)合同的原件及付款发票
婚前购房的合同以及发票，是证明房产归己所有的有效证据，必须慎重保存。
2. 若将婚前房产婚后出售，最好将共同还贷部分留存
婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置。
3. 售房款资金规范管理
售房后，不论是定金还是首付款和其它笔付款，能尽量由下家打入一个账户内，尽量避免一行多户头或多行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的境内。每次存、取款，保存好资金存取款凭条。
4. 买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易
转账的支付方式，资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。
5. 产权登记在自己一人名下
若用婚前房产婚后出售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有，离婚时自然作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下，另一方便不能自然拥有房产权利。
6. 贷款尽量以一人名义。
即使购房时用的全部是一方的资金，购房合同也是登记在一方名下，但目前上海各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷，就会给一方造成隐患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押权人处签字，便可推断意味着认可自己出资购的房产为共同共有，造成纠纷时对自己不利，所以尽量以一人名义贷款，若能不贷款最好。
网友咨询：婚前房产分割
婚后卖掉婚前的房产买新房，离婚如何分割财产
婚姻帮律师解答：
这个问题是婚姻法没有明确规定的问题，即将出台的婚姻法解释三将对此问题作出解释。
但是，在法院的判决中已经有涉及这类问题的，原则上如果能够证明婚后财产是以婚前财产变卖款来购置的，那么属于婚后个人财产，只是财产的形式从婚前的个人存款转变为了有形财产，还是属于婚前个人财产，性质并未发生变化。
但是，这里存在一个极为困难的举证问题，因为钱款在法律上属于非特定物，证明你购房的首付款就是你变卖婚前房屋的的欠款，这个证明难度是非常大的。
当然如果你能证明那么你的B房屋则存在你的个人财产的部分，如果你要保留则需要给对方共同还贷部分的补偿。
其实，即使不认定为你对B方享有产权，你的婚前财产也视为债务关系，你可以要求女方返还你支付的购房款200万，如果女方无法支付，可以她应当分割的房产价值部分抵消，这样你就可以优先获得房屋的产权了。这也是一个可行的途径。
你的问题涉及到婚姻法的一个盲点问题，所以比较复杂，因此建议你最好带上你的房产证、合同复印件，出资凭据等找律师详细咨询为好。
新婚姻法关于婚前房产的规定
房子出售或拆迁后新买的房产有两种情况：
1、如果出售时房产证上只有你男朋友一个人的名字，一般情况下出售所得的价款也还是他的个人财产，用这笔钱买的第二套房子当然也属于他的个人财产。不过，如果你有证据证明买房子时你也有出资，则出售房产所得价款你们双方按照购买时的出资额进行分配。因为房款全额付清，所以不存在还贷的问题。
2、如果产证上加了你的名字，则属于共同财产，用出售或拆迁所得价款买的第二套房子也就是共同财产了。
小编结语：当然，若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，婚姻帮律师提醒当事人注意以上六点，相信会对其大为有益!关于婚前房产出售后再购房在离婚时的处理的相关内容就介绍到这，希望婚姻帮的这篇文章对您有所帮助。如果您有更多相关婚前常识的法律问题，请拨打婚姻帮全国客服热线：4006-520-255，我们有专业的婚姻家庭律师为您答疑解惑。
