【案例】张女士婚前在甲地贷款购买了一套房子，并办理了房产证。2011年，张女士与王先生登记结婚。婚后，为方便生活，夫妻二人租住在乙地，以出租甲地房屋的租金用来偿还房贷。2012年，夫妻二人在乙地购买了一套房子，房产证上登记了张女士和王先生二人的名字。2014年，张女士和与王先生因感情不和离婚，双方同意离婚，但对房子如何分割产生了巨大分歧。双方僵持不下，张女士前来咨询究竟两套房子该怎么分?
张女士认为，乙地的房子是婚后双方购买的可以平分，但甲地的房子是她在婚前贷款购买，房产证上只有她一个人的名字，贷款是靠房子的租金偿还的，根本没有用到夫妻共同财产，即使房子现在房价上涨了，王某也没有权利分割属于她的房产。王先生对乙地的房子平分没有异议，但对于甲地的房子，他认为，虽然房子的产权属于张女士，但是，在夫妻关系存续期间，他对房子的出租事宜进行了管理，并对房子进行了修葺、维护，所以他有权对房子的收益进行分割。而且，房子涨价是在他们婚姻关系存续期间发生的，他有权对房子增值的部分进行分割。从当事人的角度看，两个人的观点好像都有一定道理，但从法律的角度看，这房子究竟该怎么分呢?
【分析】律师表示：对于乙地的房子，婚后购买，属于夫妻共同财产，离婚时原则上应当平分。对于甲地的房子，首付款由张女士婚前支付，属于个人财产;婚后的房屋租金，是房屋的孳息，属于张女士个人财产，但如果王先生对房屋出租的事宜进行了经营管理，则房屋租金部分以及相对应的财产增值部分属于夫妻共同财产，应当平分;
同时，王先生所说的修葺、维护该房屋的行为确实存在，则王先生对房子因修葺、维护而产生的增值部分也有权分割;但是，对于房子涨价的部分，虽在价格上涨发生在婚姻存续期间，但增值的原因是市场价格的上涨，而不是夫妻双方或一方对该财产的管理行为导致，因此涨价的部分是房屋的自然增值，属于张女士个人财产，王先生无权对该增值部分进行分割。
网友咨询：离婚时婚前房产的增值部分如何分配。
04年2月我花7万一次性买了房，所有手续当时就办完了的，是我婚前财产。当年8月结婚。
现在房子涨到45万多了，增值了30多万，请问一下这30多万是不是夫妻共同的?
婚姻帮律师解答：婚前房产，是指结婚前夫妻一方就已经购得的房产。婚前房产是夫妻一方出资所购还是夫妻双方在结婚前共同出资所购的不同情况，这对房产增值后增值部分的分割至关重要。
对于婚前房产，若属于夫妻一方婚前所购，则属于法定个人财产，夫妻一方个人财产(婚前房产)在婚后产生孳息和自然增值，也属于一方个人财产。也就比如说，一方婚前有一套房子价格为100万元，离婚时因市场因素涨到400万元，其中300万元就属于自然增值，在离婚时无论是自然增值部分还是婚前房产本身，都是属于婚前一方所有，不存在说婚前房产增值部分可以分给配偶另一方这一说，在法律上也没有这样的规定。
《婚姻法》规定了婚姻关系存续期间所得的生产、经营收益及知识产权收益归夫妻共同所有。《婚姻法》解释(二)中也规定，婚姻关系存续期间，“一方以个人财产投资所得的收益为夫妻共同财产”。但在司法实践中，对于婚前财产本身产生的增值(如黄金、房屋涨价)或者孳息(如存款利息)等收益，如何处理往往存在争议。
《解释三》第五条规定是对“孳息属于物的所有人”之民法基本原则的诠释，同时也避免了实际中财产收益是否属于“投资收益”的纷争。即今后夫妻一方婚前个人财产，无论是“投资”性质还是“自用”性质或二者兼而有之，均在所不问，该财产在婚姻期间的收益，除了孳息和自然增值外，均属于夫妻共同财产。
房屋的自然增值属于物的所有人，也就是说，该财产不是夫妻共同财产。
小编结语：简单来说，婚前贷款买房，首付款属于个人财产，离婚时不参与分割;婚后共同还贷的部分以及对应的增值部分，属于夫妻共同财产，应当进行分割，但如果通过房屋的租金或者其他孳息还贷的，则属于个人财产。房屋因市场行情涨价的部分属于个人财产，不参与分割。关于婚前房产增值的分割的相关内容就介绍到这，希望婚姻帮的这篇文章对您有所帮助。如果您有更多相关婚前常识的法律问题，请拨打婚姻帮全国客服热线：4006-520-255，我们有专业的婚姻家庭律师为您答疑解惑。
