一、离婚时婚前买的房子怎么分割
房子是夫妻双方共有财产中最为主要的财产，也是在离婚纠纷中双方争得最厉害的财产，现就司法实践，对离婚过程房屋的处理做如下分析。
婚前购买的房屋：
1、婚前由一方购买，并在结婚之前办理了产权证，该房屋为购买方个人财产；
2、婚前由一方购买，但在结婚之后才办理了产权证，在此情况下有两种情形，第一是，婚前已经支付了全部的款项，只是产权证是结婚后才办理的，房屋应为个人财产；另一种是，婚前以个人名义通过按揭贷款的形式购买，但在结婚之后才办理产权证的，则应当认定为夫妻共同财产；在此种情形中，有争议的是，在婚前已经支付了大部分的款项，产权证是婚后办理的，婚后只支付了很少部分的款项，离婚时房屋的归属到底如何认定，有争议；具体的归属应依据案件的具体情况来判定。
在婚前购买房屋的过程中，出现的争议比较多的情况还有，虽然婚前是一方购买，产权也在一方名下，但另一方也共同出了资。对此种情形下房屋权属的认定应该依据上述所述进行确定，但为了避免不必要的纠纷，在购买房屋时最好是把两人都登记为产权人，或者就房屋的归属有一个书面的约定。
3、婚前继承，婚后分割的房屋，属于夫妻个人所有。
4、结婚或婚后，夫妻通过协议的形式约定，婚前购买的房屋为夫妻共有财产的，应当认定为夫妻共同财产。
二、离婚时婚后买的房子怎么分割
结婚后购买的房屋：
1、结婚后购买胡集资房、房改房，虽然可能是一方单位所分配或集资，产权在一方名下，也含有一方的福利，但房屋应当认定为夫妻共同财产；
2、婚后购买的其他房屋，在夫妻没有约定的情况应推定为夫妻共同财产；
3、结婚后任何一方继承或接受赠与的房屋，在没有特别约定的情况下，应该认定为夫妻共同财产；
4、夫妻可以通过协议的形式，对结婚后的房屋归属作出约定；
案例分析
婚前购买房改房婚后共同还贷如何分割
【案情简介】
原告黄菊珍与被告亲三养经人介绍相识，1996年6月20日登记结婚，双方均系再婚。1999年12月14日，经调解，原、被告自愿离婚。2001年1月20日，原、被告申请登记结婚，婚后未生育子女。2001年2月22日，被告(作为乙方)与桂林市二建公司(作为甲方)签订《房改住房买卖契约》，约定甲方同意将坐落在七星区63巷102栋1单元4层1号房屋一套出售给乙方;按住房政策折扣后，房屋实际价款为叁万贰仟陆佰玖拾陆元贰角陆份;付款方式一次性付款。2000年8月20日，被告申请桂林市政策性个人住房借款，拟购住房情况一栏为：地址七星路63号;建筑面积62.64平方米;总价值32 696.26元;购房首付款额17 696.26元;借款金额15 000元;借款期限5年;售房单位名称市二建公司。2000年9月22日，被告(作为丙方)与桂林市房改资金管理中心(作为甲方)、建行桂林分行(作为乙方)签订《桂林市房改资金管理中心政策性个人住房借款合同》，约定贷款金额为人民币15 000元;贷款期限自2000年12月20日起至2005年12月20日止，共五年。协议签订后，被告依据合同的约定偿还贷款本息。2006年10月29日，被告秦三养(作为乙方)与桂林市冠泰房地产开发有限责任公司(作为甲方)签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，被告在未需补差价的情况下获得坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋一套。2012年7月18日，原告以夫妻感情破裂为由，诉至广西壮族自治区桂林市七星区人民法院，要求与被告离婚;依法分割坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号的夫妻共同财产。
【裁判】
本案经桂林市七星区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、原告黄菊珍与被告秦三养自愿离婚;二、位于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋归被告秦三养所有，被告秦三养给予原告房屋补偿金6万元。
【法理评析】
本案虽然调解结案，但在审理过程中，存在以下争议焦点：一、本案房屋是否属于夫妻共同财产?二、房改房夫妻共同还贷的部分应如何分割。
就争议焦点一：一种观点主张本案讼争房屋应属于夫妻共同财产。理由是房屋买卖合同的签订时间在双方夫妻关系存续期间，根据婚姻法的规定，在婚姻关系存续期间所取得的财产，如未进行夫妻分别财产约定，应属于夫妻共同财产。另一种观点主张，本案房屋应属一方婚前购买，婚后共同还贷，既不能认定为夫妻共同财产，也不能认定为一方婚前财产。本人同意第二种观点，理由是虽然房屋买卖合同的签订时间在夫妻关系存续期间，但借款合同的贷款时间发生在婚前，说明房屋的付款时间在婚前。
就争议焦点二：房改房，一方婚前购买，婚后共同还贷，是否适用婚姻法解释三?一种观点认为，不适用婚姻法解释三，对共同还贷部分按债权、债务关系处理。理由是房改房具有较强的人身属性，是单位给予职工的一种福利，与商品房具有本质的区别。另一种观点认为，直接适用婚姻法解释三，因为解释三对房屋的性质并未进行区分，也没有规定房改房不能适用。本人认为，上述两种观点均不完全正确，应参照适用解释三。理由是：一方面，房改房与普通商品房在性质上具有显著的区别，房改房一般是单位给职工的一种住房经济补偿，其出售给职工的价格远低于市场价，其中还包含了职工的工龄。另一方面，共同还贷的本意不是借款，而是共同享有、使用房屋。同时共同还贷使另一方放弃了购买其他房屋的机会，因此不能简单的认为是借款，也应享有增值的价值。综上，应参照解释三，以市场价计算还贷部分在购房时及现在所占的比例，依法进行分割。
网友咨询：离婚房产问题，急盼！！！！
我们共同拥有三处房产，一处已经付完全款115平方，当是价值19万，一处113平方，价值18.8万元，刚付首付款8.8万元，剩下10万元按揭，最后一处已交完全款，80平米当时价值14.7万元，我家除按揭外还有10万元的外债，我要离婚，房产应当怎样分配？？？急
婚姻帮律师解答：
你好，婚后夫妻共有财产均分。婚前个人财产归个人所有。
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