一、离婚时农村房子怎么分
1、分割原则。
基于农村房屋所有权的特点，必须首先区分出争议的房屋是家庭共同财产还是夫妻共同财产。如果是家庭共有财产，则应先进行分家析产，确定出属于夫妻共同所有的房产份额。对于夫妻共同共有的房产的分割则可以参照城市房产分割的原则进行。
2、分割方式。
由于农村房产与特定的宅基地使用权相联系，而宅基地使用权的取得以具有该村集体经济组织的成员身份为前提，因此，农村的房产只能出售给同村的村民，不允许向其他村的村民出售，更不能销售给城市居民。这就决定了离婚分割农村房产的方式一般只有竞价取得和作价补偿两种方式，而不能采取向社会公开拍卖的拍卖分割方式。
二、农村夫妻房产要注意什么
1、农村村民结婚后，应及时办理户口迁移手续。只有户口迁移到婚姻缔结地所在村里后，另一方才能成为该村的村民。也才能将其作为核定宅基地使用面积时的家庭人口之一。
2、家庭成员共同建房居住时应及时做出约定。由于宅基地是以户为单位申请的，因此在家庭共同建房时应就家庭房产的分配及时做出书面约定，不能做出书面约定的，也应邀请村委会领导或相关无利害关系的亲属对房屋分配的口头约定进行见证。
3、发生离婚需要分割家庭房产时，应首先进行分家析产。比较简单的操作办法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，再让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。
案例分析
婚前购买房改房婚后共同还贷如何分割
【案情简介】
原告黄菊珍与被告亲三养经人介绍相识，1996年6月20日登记结婚，双方均系再婚。1999年12月14日，经调解，原、被告自愿离婚。2001年1月20日，原、被告申请登记结婚，婚后未生育子女。2001年2月22日，被告(作为乙方)与桂林市二建公司(作为甲方)签订《房改住房买卖契约》，约定甲方同意将坐落在七星区63巷102栋1单元4层1号房屋一套出售给乙方;按住房政策折扣后，房屋实际价款为叁万贰仟陆佰玖拾陆元贰角陆份;付款方式一次性付款。2000年8月20日，被告申请桂林市政策性个人住房借款，拟购住房情况一栏为：地址七星路63号;建筑面积62.64平方米;总价值32 696.26元;购房首付款额17 696.26元;借款金额15 000元;借款期限5年;售房单位名称市二建公司。2000年9月22日，被告(作为丙方)与桂林市房改资金管理中心(作为甲方)、建行桂林分行(作为乙方)签订《桂林市房改资金管理中心政策性个人住房借款合同》，约定贷款金额为人民币15 000元;贷款期限自2000年12月20日起至2005年12月20日止，共五年。协议签订后，被告依据合同的约定偿还贷款本息。2006年10月29日，被告秦三养(作为乙方)与桂林市冠泰房地产开发有限责任公司(作为甲方)签订《拆迁补偿安置房屋协议书》，被告在未需补差价的情况下获得坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋一套。2012年7月18日，原告以夫妻感情破裂为由，诉至广西壮族自治区桂林市七星区人民法院，要求与被告离婚;依法分割坐落于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号的夫妻共同财产。
【裁判】
本案经桂林市七星区人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、原告黄菊珍与被告秦三养自愿离婚;二、位于桂林市七星区七星路35号冠泰·东岸风景6栋1-9-6号房屋归被告秦三养所有，被告秦三养给予原告房屋补偿金6万元。
【法理评析】
本案虽然调解结案，但在审理过程中，存在以下争议焦点：一、本案房屋是否属于夫妻共同财产?二、房改房夫妻共同还贷的部分应如何分割。
就争议焦点一：一种观点主张本案讼争房屋应属于夫妻共同财产。理由是房屋买卖合同的签订时间在双方夫妻关系存续期间，根据婚姻法的规定，在婚姻关系存续期间所取得的财产，如未进行夫妻分别财产约定，应属于夫妻共同财产。另一种观点主张，本案房屋应属一方婚前购买，婚后共同还贷，既不能认定为夫妻共同财产，也不能认定为一方婚前财产。本人同意第二种观点，理由是虽然房屋买卖合同的签订时间在夫妻关系存续期间，但借款合同的贷款时间发生在婚前，说明房屋的付款时间在婚前。
就争议焦点二：房改房，一方婚前购买，婚后共同还贷，是否适用婚姻法解释三?一种观点认为，不适用婚姻法解释三，对共同还贷部分按债权、债务关系处理。理由是房改房具有较强的人身属性，是单位给予职工的一种福利，与商品房具有本质的区别。另一种观点认为，直接适用婚姻法解释三，因为解释三对房屋的性质并未进行区分，也没有规定房改房不能适用。本人认为，上述两种观点均不完全正确，应参照适用解释三。理由是：一方面，房改房与普通商品房在性质上具有显著的区别，房改房一般是单位给职工的一种住房经济补偿，其出售给职工的价格远低于市场价，其中还包含了职工的工龄。另一方面，共同还贷的本意不是借款，而是共同享有、使用房屋。同时共同还贷使另一方放弃了购买其他房屋的机会，因此不能简单的认为是借款，也应享有增值的价值。综上，应参照解释三，以市场价计算还贷部分在购房时及现在所占的比例，依法进行分割。
网友咨询：离婚房产怎样分配
在什么样的情况下，双方离婚时发现，一方在婚姻期时瞒着另一方以孩子的名字购买的房产，不属于共同财产。
婚姻帮律师解答：
离婚时，双方有合法婚姻财产约定的，依约定。一方的特有财产归本人所有。夫妻共有财产一般应当均等分割，必要时亦可不均等，有争议的，人民法院应依法判决。
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