一、什么是小产权房？离婚时小产权房能否分割？
小产权房这一称谓并非法律术语，它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商往往以新农村(社区)建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
因此，它并不能获得法律意义上的商品房产权。对于小产权房，因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的;有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的，等等。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以，现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动(所谓物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权力，包括所有权、用益物权和担保物权)，其基本的价值取向在于贯彻和落实严格的土地用途管制制度，以保护耕地。
根据上述规定，法院在审理离婚案件中，对于夫妻共同购置的小产权房屋不作为物权分割，但可以对房屋的财产权益予以分割，分割后的财产权益仅限于夫妻相对方，不具有绝对权(绝对权又称对世权，是指其效力及于一切人，即义务人为不特定的任何人的权利。绝对权的主要特点在于，权利人可向任何人主张权利。各种人身权、所有权都属于绝对权)。这是因为小产权房是“房”，具有房屋的一切物理属性，它与大产权房屋在使用性质上是一样的。夫妻离婚时争执最大的就是房屋，对该财产法院不分割显然不会消除纷争。而尽管《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”但这一规定是建立在争议房屋有国家合法产权基础上的，而小产权房屋不可能取得商品房的产权，法院不会将其作为商品房进行分割，但可以对房屋本身具有的财产权益进行分割。因为购买时不是按照有商品房产权的房屋价格购买的，所以分割时也不能按照有商品房产权房价格来对待。不过，房屋毕竟有一个增值因素，双方对争议小产权房屋的市场价可以进行议价，议价不成时还可以进行重置价评估，使用房屋的一方应给对方适当补偿。
二、离婚时小产权房如何分割？
【基本案情】离婚时小产权房如何分割？
a村村民张斌与b村村民李玲是恋爱关系，2007年1月，a村开始在自村部分耕地上以旧村改造的名义建设楼房，本村村民的分房政策是每口人40平米。为了能够多分一些面积，张斌与李玲于2004年3月登记结婚，并将李玲的户口迁至a村。2008年12月，楼房建成，张斌与李玲分到一套80平米的楼房。由于没有产权证书，a村仅对村民住房情况进行了“登记”，张斌与李玲所住房屋“登记”在张斌名下。2009年8月，由于感情不和，张斌与李玲诉讼离婚，在处理双方共同财产时，由于没有产权证书，法院依据《婚姻法司法解释二》第二十一条之规定做出了该房屋暂不予处理的判决。
婚姻帮律师解答：
首先，该房屋与《婚姻法司法解释二》第二十一条规定的“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋”略有不同。案例中该房屋是在耕地上建设的楼房，属违法建筑，依照法律是需要强制拆除的，那么，该条解释的的第二款规定可以说无从谈起。（目前各地均有与案例中所述的“小产权房”相同的情况，由于入住率很高，强制拆除也并不现实。）
其次，刻板的适用该条解释，会显失公平。案例中，如果没有李玲的户口的迁入，那么张斌与李玲也不可能分到80平米的住房，显然李玲户口迁入的行为与该房屋的取得具有直接的因果关系。虽然明知是夫妻共同财产但不能分割，那么处于强势地位的张斌显然要获得不应有的利益。
那么，“李玲”们该如何维护自己的合法权益呢？对此，我浅谈一下自己的粗解。
第一，“李玲”们要积极举证，在案例中a村的分房政策便是最为重要的证据。因为这是李玲能分得40平方米的直接原因。
第二，细读《婚姻法解释二》第二十一条之规定，司法机关对于案例中的房屋做出这样的规定的潜台词是“该房屋系夫妻共同财产”。
根据以上两点，个人认为，如果要维护“李玲”们的利益就需要变更自己的诉讼战略。第一步，由法院判决离婚，第二步，向法院起诉要求“张斌”们返还不当得利。之所以这样是因为，李玲与张斌离婚后，该房屋事实由张斌支配，如果没有a村的分房政策，张斌只可能获得40平米。那么，李玲的40平方对于张斌来说既不是赠与，也不是买卖。根据a村分房政策的初衷，该40平米是李玲与张斌的共同财产（同样，张斌的40平米亦是夫妻共同财产）。那么，既然张斌获得的李玲的40平米的房屋就没有法律上的依据。这就符合了民法中关于不当得利的规定。因此诉请法院要求“张斌”们支付该40平米房屋的价款便顺理成章了。
小编结语：房屋毕竟有一个增值因素，双方对争议小产权房屋的市场价可以进行议价，议价不成时还可以进行重置价评估，使用房屋的一方应给对方适当补偿。更多离婚时小产权房如何分割的相关法律问题，请拨打婚姻帮全国客服热线：4006-520-255，我们有资深的婚姻家庭律师为您答疑解惑。
