一、婚后买房如何分割房产？
首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。其次，明确产值，即房屋价值，按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。比如，一套房子购买价是50万元，首付15万元，贷款35万元，现值60万元，未还贷款30万元。夫妻可以分的部分就是，60万元的现值减去30万元贷款后的30万元，每人可分得15万元。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方15万元，得房方单独偿还剩余的本金及利息。
二、婚前一方买房怎样分割房产？
既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产。因此，离婚时，另一方无权要求分割。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定也是如此的。
案例分析
房产证上有名字，离婚析产分割就有份额吗？
1.案情简介
张某(男)与李某(女)1995年自行认识，1997年登记结婚。婚后，为有稳定的居住环境，张某与李某决定购房。由于二人经济收入不高，储蓄有限，在与男方的父母商议后，男方的父母决定共同出资购房。
1999 年8月，张某之父与子张某及儿媳李某作为买方，与上海市某房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，三人共同购置位于上海某大道某滨江小区的商品房一处，该房建筑面积101平方，总房价款合计45万元。签订合同当天，张某之父并未到场，系张某替其父亲在预售合同上签的字。
总房价45万元支付组成是：
其一，订立合同时，张某与李某向房产开发公司支付了5万元房款，发票开具的缴款人是张某、张某之父、李某三人名字。
其二，张某之父将自己名下的1997年动迁所得的特种存单10万元汇入房地产公司。
其三，剩余30万元，以张某为借方，中国工商银行上海市分行为贷方，签订了个人住房借贷合同。
该房购买后，于2000年5月验收交房。
2004年1月，李某以夫妻感情破裂为由，向上海市某区人民法院起诉要求离婚，且分割该套房产。2004年4月，法院判决准予离婚，但鉴于系争房产可能有案外人即张某之父的产权份额，故未对该套房产进行分割，告之当事人另案提起析产诉讼。
2004年11月，张某与张某之父以李某作为被告，向上海市某区人民法院提起析产诉讼，要求分割该商品房，将该商品房判归张某与张某之父所有，张某补偿李某人民币20万元。
审理过程中，上海市某区人民法院委托上海市某区价格认证中心对系争价格进行了评估，结论为100万元(包括装修)。
根据庭审举证，法院查实截止2005年2月30日，张某尚欠中国工商银行上海市分行22万元人民币的本金。
2.争议焦点
原告张某及张某之父认为，系争房产预售合同为张某、张某之父、李某三人名义签订，且产权证为三人共有，因此，现张某、张某之父主张产权分割，于法有据。
被告李某认为，系争房屋虽然名义为张某、张某之父、李某三个共同购得，但张某之父在签订预售合同时根本没有到场，只是其子张某代其签字。且张某之父的配偶曾陈述首付款中的特种存单支票部分为张某之父赠与张某与李某，因此，该房应系张某与李某共有，张某之父不应分得。
3.一审判决
上海市某区人民法院经审理后认为，根据相关政策，被拆迁人持有的特种存单仅能用于购置本市空置商品住宅，被拆迁人在使用特种存单购置房屋时，必须是购房合同中标明的购房人。在本案中，原告张某之父的配偶及其代理人在诉讼中程中，均明确表示属张海份额的特种存单之钱款赠与给张某与李某。因此，系争房产应判归张某与李某共有。故，一审法院据此驳回了原告张某之父要求分割系争房产份额的诉讼请求。
4.二审判决
一审判决后，一审原告张某与张某之父均不服判，提起上诉。上诉状称，张某之父作为系争房屋产权证记载人从未表示过其所支付的首付款及其拥有的房产份额属于自己的部分赠于了张某与李某，一审法院对该节事实审查不实，故以此事实为基础做出的判决有失公平。
被上诉人李某辩称，张某之父曾多次在不同的场合表示其已将首付款赠与张某与李某，现在反悔，二审法院不应予以支持，请求二审予以维持一审判决。
二审法院认为，本案当事人张某、张某之父、李某三人共同名义签订房地产预售合同，并按履行支付了房款，从而取得了系争房屋之权利，且依法办理了产权证，即不动产权利登记手续。根据国家的法律规定，对于不动产所有权的设立、变更、转移等行为，均应以登记公示为生效要件。且物权一经确立，即具有绝对性和排他性。现本案系争房屋的所有权人，已经国家房地产权利登记部分登记确认，属于张某、张某之父、李某共同共有，故该三人均为系争房屋的共同所有人。由于房屋系不动产物权，其权利的确认主要以登记公示为生效要件，故系争房屋的首付款是否属于张某之父赠与张某、李某，与确认张某之父是否属于系争房屋的权利人之间没有必然的因果关系，且共有人在购买系争房屋时，没有就各方的出资份额及应得的所有权比例做出约定，因此，共有人在共有关系存续期间为购买系争房屋而支付的购房款，可视为共有人共同的支付行为。依据法律规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利、承担共同的义务。在共同共有关系终止时，对共同共有财产的分割，有协议的按协议处理，没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。鉴于张某与李某已离婚，张某、张某之父系父子关系，确认系争房屋的产权归张某、张某之父共有，由张某、张某之父向李某支付房屋折价款26万元。
二审法院还指出，一审法院所查明的事实基本属于，但对于房屋所有权人的确认尚有欠缺，故据实予以更正。
律师观点分析：
1、产权证是房屋权利归属的法定依据。除非另有协议，法院在认定房屋权利人时，非常强调应当以房产证记载的权利人为准。
2、即使某一共同共有的权利人，在购买房屋时没有出资，但由于其名字记载于产权证之上，因此，其他共有人也不能以该共有人在购房时没有出资为由，在共有关系终止时，剥夺其房产分割的权利。比如，某男女在婚后夫妻出资购房时，在房产证上加有某男之父的名字，即使某男之父一分钱也没有出，但因为其为产权证记载的权利人，因此，在析产时，某男之父仍有分割到该房1/3左右房产份额的权利。
3、即使某一共同共有的权利人，在购买房屋时出资时，表示其出资已赠与另一共有人(并不是指本文的案例)但由于该共有人的名字仍登记在房产证中，因此，该共有人仍然对房有份。比如，某男女在婚后出资购房时，某男之父也参与出资，即使某男之父表示其出资部分是赠于某男与某女，但若某男与某女仍同意将某男之父的名字记载于房地产权证上，就应视为某男之父仍为房屋产权人之一，即区分债权与物权，若分家析产时，某男之父仍有产权份额。
4、共同共有的产权人在共有关系终结进行析产时，若无其他约定，一般会按等分原则处理，兼顾财产来源。
网友咨询：离婚房产分割
律师，您好！我想问一下，婚前男方付的首付，房产证上有我们两的名字。婚后一起还贷，但是现在感情不和，准备离婚，请问我对这套房子有产权吗？房子有我的份吗？
婚姻帮律师解答：
离婚后，夫妻共同财产通常按一人一半的原则进行分割，若有证据证明一方在婚姻关系存续期间存在重婚等重大过错行为，在分割夫妻共同财产时过错方可以少分或者不分。
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