大体看来，婚姻房产可能基于人为因素和市场因素两种原因增值。就第一种而言，最主要的人为因素有两个：一是婚后装修，二是婚后出租。在房产装修的情况下，如果房产为甲男所有，则装修行为性质依物权法理论应为添附。根据从物随主物的原则，添附之物应随房产属于甲男所有。如果这种添附为甲男乙女共同出资，装修增值部分中属于乙女应得的份额，离婚时由甲男根据公平合理的原则折价补偿给乙女，但乙女很难主张基于添附所产生的房产增值。在房产出租的情况下，依物权法理论所收取的租金应为法定孳息。如甲男乙女对租金收益分配无约定，依物权法理论应归所有权人甲男所有。在以上两种情况下，如乙女对房产装修和租赁耗费了人力物力，则依照物权法理论推导出的结果将对乙女明显不公。另一种是房产基于市场的原因而增值，情况则更为复杂，笔者不赘述。有一种观点认为：因为《婚姻法司法解释(二)》已规定婚姻关系存续期间一方以个人财产投资的所得属于夫妻共同财产，那么一方用婚前个人财产支付首付款购买的房屋升值所产生的收益，认定为夫妻共同财产较为妥当。笔者不赞同这种观点。如果将房产看作是与股票类似的投资，似乎这种增值应当为共同财产。但在实现生活中，大多数普通居民如购买一套房产只为居住使用，非为投资盈利。如果在离婚分割房产时将上例中增值的5万元归为共同财产要求甲男支付2。5万元，甲男若并不打算离婚当时卖出房产，则房产很可能在离婚后经过若干年由于市场行情等原因贬值，此种处理办法对甲男也明显不公。
由上述分析可知，对于房产增值部分无论是绝对作为一方个人财产还是绝对作为夫妻共同财产进行处理都不公正。
英国的法律对此类问题的处理作出了明确的规定。《英国婚姻诉讼和婚姻财产法》第三十七条规定：“如果男方或女方以货币或货币的价值的方式对不动产或动产的增加作出了贡献，而且一方或双方对于此种或出卖此种财产的收益有使用权，那么如果这种贡献不是微不足道的，双方又无相反的书面的或默契的协议，作出此种贡献的男方或女方就应根据自己的贡献和双方的协议占有财产使用权的一定份额或增加所占有的份额。”我国香港地区法律受英美法系的影响，其婚姻家庭立法也确认：夫妻一方以金钱或物资改变了不动产或动产的一部或大部权益，份额的划分可由双方协商决定，无协议时，由法庭视情况决定。从上述规定可以看出，英国和香港地区在实行分别财产制时，有限地承认无所有权的夫妻一方可以取得对方财产的占有权、使用权，但唯一的条件就是用金钱和物资去改变那份财产。
英国当代最为著名的法官丹宁勋爵曾经在《阿普尔顿诉阿普尔顿》案中处理过这类问题。在该案中的丈夫花了不少力气修整了所有权属于妻子的房产。后来他们分居了，问题是丈夫是否有权得到报酬呢?丹宁勋爵指出夫妻双方在结婚之时完全没有想到今后要分居，对于房产的修缮没有任何约定，那么就应当依照公平合理的原则，丈夫理应得到他为房产所增加的那部分价值，即他在修整工作所创造的价值和他提供的材料价值。这样一个处理方案显然更加符合公平观念。
无独有偶。我国台湾地区2002年修订的民法第一千零一十七条规定：“夫或妻婚前财产，于婚姻关系存续期间所生之孳息，视为婚后财产。”王鉴泽称其立法目的为“为保障他方配偶之协力，及日后剩余财产之分配”(王鉴泽著《民法概要》，中国政法大学出版社2003年版，第六百五十二页)。究其实质，确立婚前财产的婚后孳息为共同财产，实为考虑到配偶一方对孳息之生成贡献了心力。
最高人民法院认为：“一方婚前所有的房屋出租而未通过共同劳动所取得的房屋租金等，认定为一方个人的财产比较适宜。”(黄松有主编《最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用》，人民法院出版社2004年版，第一百一十页)
从目前城区基层法院审理的离婚诉讼案件中可以看到，夫妻一方将属于个人所有的房产出租，租金收益因离婚时的分配而产生的纠纷比较普遍。笔者认为，在婚姻关系中，双方对一方所有房产的租金收益分配无约定时，可以确认非产权方可以取得对方房产出租的收益权;当双方不能协商解决时，首先应考虑到大多数夫妻在共同生活中分工可能有所不同，但都在为共同的家庭生活作贡献这一公认的基本事实。通过以上法理对比分析，并结合民事诉讼的证据规则，笔者认为，公正处理该类纠纷的思路是：双方均不能举证证明其承担了房产出租的全部经营管理工作，就应推定夫妻关系存续期间的租金收益为共同财产;非产权方举证证明其对房产出租承担了全部经营管理工作，应根据双方在夫妻关系存续期间对房产出租贡献力的大小决定租金收益在离婚时的分配比例，但不宜判决非产权方获得全部租金收益;产权方举证证明房产出租经营管理完全由己方实施的，与对方无关，租金收益就应归己方所有。
我国部分法院的处理办法与上述思路不谋而合。如《上海市高级人民法院关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答》就认为：“当事人将属于个人所有的房屋出租，因对房屋这类重大生活资料，基本上是由夫妻双方共同进行经营管理，包括维护、修缮，所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入，因此，婚姻关系存续期间所得的租金一般认定为共同所有。但若房屋所有人有证据证明事实上房屋出租的经营管理仅由一方进行，则婚姻存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有”，“人民法院可根据案件实际情况，对各种形式的个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生来判断，前者原则为个人所有，后者原则为共同所有。”此种处理办法应为个人所有的房产增值部分在离婚时分配的正解。笔者建议最高人民法院在后续的婚姻法司法解释中专门添加相关内容，为法官公正处理此类纠纷提供依据。
网友咨询：婚前房产怎么分割？
受人之托想知道一下婚前房产怎么分割？
婚姻帮律师解答：
1993年，最高人民法院曾在司法解释中规定：“一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。”但自2001年我国《婚姻法》修改后，上述司法解释的规定因与《婚姻法》的新规定相抵触而失效。
《婚姻法》第十八条第一款第一项的规定：“婚前财产为夫妻一方的财产。”对此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十九条进一步规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”
因此，如果婚前购买的房产被登记在夫妻一方的名下，该房产将成为夫妻一方的个人财产，而非夫妻共同财产。不论婚姻延续时间多长，该个人财产不会自动转化为夫妻共同财产。 。
如果想把婚前个人房产转化为夫妻共同财产，夫妻双方可以协议约定共有房产，或者共同到房屋管理部门申请办理析产登记手续，你也可以选择不与对方协商，因为没有法律依据可以证明对方有这个权利。
小编结语：通过上文可知，一方婚前所有的房屋出租而未通过共同劳动所取得的房屋租金等，认定为一方个人的财产比较适宜。个人房产增值部分在离婚时的分配就介绍到这里，更多婚前房产的相关问题，请拨打婚姻帮全国客服热线：4006-520-255，我们有最专业的婚姻家庭律师为您答疑解惑。
